Valeur verte dans l'immobilier : mythe ou réalité ?
Edition du 24/11/2017
Mise à jour le 05/12/2023
Un logement performant écologiquement se revendrait plus cher qu’une passoire énergétique ; pourtant, la valeur verte d’un logement peine à être un critère-clé lors d’un achat immobilier. Alors la valeur verte dans l’immobilier, mythe ou réalité ? Tout pour en savoir plus sur l’avenir de la valeur verte de l’immobilier.
- Sommaire
- Définition de la valeur verte en immobilier
- Comment calculer la valeur verte ?
- Immeuble et valeur verte
- Valeur verte dans l'immobilier : mythe ou réalité ?
- Quel est l'intérêt de la valeur verte ? C'est quoi l'immobilier vert ?
- Un logement écologique se revend 4 à 12 % plus cher, voire davantage
- DPE : la valeur verte en France est à quel niveau selon l'ADEME ?
- La valeur verte a de plus en plus d'importance selon le calcul des notaires
Quelle est la valeur verte de votre logement ? Quel est l’intérêt d’acheter un logement écologique ? La valeur verte d’un bien immobilier pourrait se résumer à la valeur environnementale d’un logement, c’est-à-dire ce que représente le potentiel d’économies d’énergie à terme sur la valeur marchande d’un bien immobilier. Découvrez ici tout pour en savoir davantage sur la valeur verte dans l'immobilier et l'intérêt d'opter pour un logement neuf écologique pour votre patrimoine. En effet, selon l’ADEME, Agence de la transition écologique, estime que « la valeur verte devrait être dans les années à venir une composante incontournable des prix du marché ».
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Définition de la valeur verte en immobilier
Concrètement, selon l’organisme, un logement peu énergivore vaudra, à terme, plus cher qu’un logement aux fortes consommations énergétiques, c’est d’ailleurs ce que pensaient presque 8 Français sur 10 dans un sondage TNS-Sofres pour Cap Consommateurs Habitants.
Pourtant, alors que 46 % des Français se disent favorables à l’acquisition d’un logement écologique, les agents immobiliers estiment que seulement 19 % des ventes prennent en compte ce critère. L’ADEME a donc étudié des exemples précis tant dans l’immobilier ancien que dans l’immobilier neuf pour prouver la valeur financière d’un logement vert.
Comment calculer la valeur verte ?
Ainsi dans l’étude de l’ADEME et du cabinet Sogreah, parmi 23 cas de logements neufs étudiés, on a analysé la valeur supplémentaire des logements respectant simplement la réglementation thermique 2012, RT 2012, aux mêmes logements respectant la RT 2005 et bien, le constat est sans appel : la valeur verte atteint 100 €/m² pour une maison individuelle et 60 €/m² pour un appartement en collectif.
La valeur verte en pourcentage du coût de construction peut atteindre 10 % pour un appartement neuf selon l’évolution du prix de l’énergie, jusqu’à 16.5 % pour une maison neuve écologique.
Immeuble et valeur verte
Parmi 8 cas sur 10 de rénovation de logements anciens, nouvelle conclusion favorable aux travaux d’économies d’énergie : « l’important potentiel d’économies d’énergie renforce la valeur verte, pouvant représenter jusqu’à 30 % de la valeur marchande d’un bien, en fonction notamment des sources d’énergie utilisées au départ, de l’âge du logement et du prix de marché initial pour ce type de logement (plus ce prix est bas, plus le pourcentage de valeur verte induit par les économies d’énergie sera élevé) », indique l’enquête de l’ADEME.
Si la valeur verte sera à terme une composante essentielle des prix immobiliers, en raison de l’augmentation des coûts de l’énergie, la performance énergétique sera aussi un « important critère de différenciation entre les logements ».
Valeur verte dans l’immobilier : mythe ou réalité ?
Confirmation de cette enquête de l’ADEME avec l’analyse de Bernard Coloos. Dans la série « Questions et Controverses », preuve que le sujet est sensible, du site « politiquedulogement.com », Bernard Coloos, directeur aux affaires économiques, financières et internationales de la Fédération Française du Bâtiment, évoque la valeur verte de l’immobilier. « Valeur verte : mythe ou réalité », voilà l’intitulé de cette étude qui s’interroge : les biens énergivores vont-ils perdre de la valeur ?
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© Trouver-un-logement-neuf.com
Quel est l'intérêt de la valeur verte ? C'est quoi l'immobilier vert ?
Les propriétaires désireux de vendre ou de louer un bien doivent désormais faire réaliser un diagnostic de performance énergétique, DPE, avant publication de l’annonce. L’intention du législateur est claire : peser sur les prix ou les loyers des biens de moindre qualité énergétique. Mais est-ce que cela se confirme dans les transactions ou les contrats de bail ?
« À localisation donnée, à surface identique et même période de construction, nombre de facteurs liés à la qualité d’usage et à la qualité intrinsèque du bien influent sur le prix. Parmi ces facteurs figure la performance énergétique », détaille Bernard Coloos. La valeur verte serait une nouvelle composante du prix. Ce concept correspond, précisément, « à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier, toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs », rapporte l’étude, qui a compilé différentes sources pour établir les bases de ce concept.
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Un logement écologique se revend 4 à 12 % plus cher, voire davantage
Dans cette enquête, Bernard Coloos rapporte différentes études plus ou moins fiables, mais qui vont dans le même sens : les logements les plus vertueux se vendent (ou se louent) plus chers que les passoires énergétiques. Exemple rapporté par Bernard Coloos : la banque cantonale zurichoise souligne dans une étude de 2008 l’importance de la valeur verte et constate que les prix moyens des logements bénéficiant de la certification Minergie sont plus élevés de 7 % pour les maisons, et de 3,5 % pour les appartements que ceux des autres logements.
Des experts hollandais notent qu’au sein de « l’échantillon de 18 000 logements certifiés, notre étude montre clairement que les certificats de performance énergétique jouent sur les valeurs de marché. Nos résultats suggèrent qu’un logement par ailleurs identique se vend 12 % plus cher s’il est noté plutôt A que G ; quant à l’écart pour un logement avec un label vert, il s’élève à 4 % ».
Idem en Californie où à partir d’un panel de 1,6 million de maisons individuelles vendues entre 2007 et 2012, « les maisons vertes s’achètent à un prix nettement plus élevé que d'autres maisons récemment construites, mais moins ancrées dans une logique de développement durable. Cette information est importante pour les promoteurs de logements et pour les propriétaires privés : l'efficacité énergétique et d'autres caractéristiques écologiques sont bien capitalisées dans le prix de vente des maisons ». La prime verte associée y est estimée à 9 % du prix de vente.
DPE : la valeur verte en France est à quel niveau selon l'ADEME ?
Dynamique que l’on retrouve également dans les chiffres de l’ADEME qui note l’émergence de la valeur verte pour le logement : « Dans l’existant, la valeur verte moyenne constatée sur ces études de cas représente 5 % à 30 % de la valeur vénale des logements – tous scénarios confondus –, avec de fortes différences selon l’énergie principale de chauffage ».
L’ADEME qui conclut que si elle est encore peu valorisée, la valeur verte est « susceptible de devenir significative par rapport au prix des biens immobiliers et plus encore en comparaison avec les montants des travaux ».
L’association Dinamic a réalisé plusieurs études sur le sujet qui confirme un écart de valeur de 5 % en moyenne par lettre du DPE énergie pour les maisons en province, 3 % pour les appartements, mais plus faible en Ile-de-France, là où la demande est très forte. Selon elle, « le marché de l’immobilier accorde bien une valeur supérieure aux biens énergétiquement performants », même si cela reste difficilement appréciable comme gain financier.
La valeur verte a de plus en plus d'importance selon le calcul des notaires
Confirmation avec la dernière enquête du Conseil Supérieur du Notariat qui a étudié la valeur verte sur les transactions réalisées en 2020. Selon les notaires de France, qu’il s’agisse de la plus-value en appartements ou de la moins-value en maisons, l’impact sur les prix engendré par l’étiquette Énergie, comparé à un logement de classe « D », est, en moyenne, d’autant plus faible que le niveau de « tension immobilière » est important. Par exemple, comparés aux appartements de classe D, ceux de classe A-B se sont vendus, en moyenne, de 6 à 9 % plus cher dans les zones les plus « tendues » (A et B1) et de 14 à 21 % plus cher dans les moins « tendues » (B2 et C).
Plus que la zone géographique, c'est surtout la tension sur le marché immobilier qui impacte la notion de valeur verte et une éventuelle moins value. L'impact de la valeur verte est donc d’autant plus faible que le niveau de « tension immobilière » est important. Pour Bernard Coloos, « c’est surtout la non prise en compte de ce facteur qui affectera les futures transactions sous forme de décote verte, les investisseurs privilégiant les constructions qui intègrent les qualités de la « valeur verte » au détriment des autres bâtiments ».
Alors, bien sûr, ces estimations restent fragiles. D’abord car elles reposent sur la « corrélation entre la performance énergétique et l’état général du bien » : un prix de vente moins cher est-il dû au fait que le bien est globalement dégradé ou de sa seule mauvaise étiquette énergétique ?
Quoi qu’il en soit, ces différents exemples chiffrés mettent en avant les atouts des logements neufs écologiques, même si la prise en compte de la valeur verte en France est encore balbutiante. D’où les préconisations de l’ADEME de poursuivre la sensibilisation sur les labels écologiques, mais également en améliorant les aides financières pour accéder à ces logements durables : Eco-PTZ… tout en renforçant la fiabilité de la construction ou la rénovation des logements.
En conclusion, la valeur verte d'un logement se confirme davantage à chaque étude. D'où l'intérêt de choisir dès à présent un logement aux meilleurs performances énergétiques possibles, c'est-à-dire en optant pour l'immobilier neuf.
Faut-il acheter un logement neuf écologique ? Pourquoi est-ce que c'est important d'avoir un bon DPE ?
Opter dès l’acquisition pour un logement neuf écologique, aux dernières normes environnementales, c'est-à-dire répondant à la nouvelle RE 2020, réglementation environnementale qui concerne tous les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022, voire avec des performances encore plus élevées que la réglementation thermique en vigueur, permettra de louer plus facilement en proposant des factures énergétiques moindres grâce à des consommations d'énergie réduites, de faciliter la revente, et comme le concept de valeur verte se confirme dans les chiffres : de vendre plus cher qu’un bien moins performant.
D'autant qu'en tant que propriétaire bailleur, si vous souhaitez acheter pour louer, avec la loi dite Climat et Résilience, les logements qui consomment plus de 450 kWh/m²/an et dont le Diagnostic de Performance Energétique, DPE est référencé G ne peuvent plus être loués ou reloués depuis le 1er janvier 2023. Objectif : la fin des passoires thermiques sur le marché locatif. D'où l'intérêt d'acheter dès maintenant un logement au DPE élevé.
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